주택임대차보호법 개정안 총정리(+Q&A)

새 주택임대차보호법이 시행되면서 서울의 집 값은 계속해서 폭등하는 추세입니다. 최근 몇 개월만에 서울 아파트 평균 전셋값이 1억원가량 올랐다는 보도도 있습니다. 이제는 내 집마련은 고사하고 전세 매물 구하기가 하늘에 별 따기 일정도로 어려운 상황입니다. 심지어 일부에선 전세를 월세로 전환하여 매매가 진행되는 경우도 있습니다. 이번 글에서는 전세물량이 줄어든 이유를 주택임대차보호법에서 개정된 핵심부분을 통해 알아보겠습니다.

주택임대차보호법에 대해 알아보자

주택임대차보호법이란?


주택임대차보호법이란 표준국어대사전에 따르면 ‘주거를 목적으로 하는 건물 임대에 관해 민법에 특정 규율을 정해 놓은 것’을 의미합니다. 이는 정부가 국민의 주거 생활 안정을 보장하기 위해 마련되었습니다. 경제적으로 약자인 세입자의 권리를 민법으로 보호하기 위해 규정된 주택임대차보호법에는 전월세신고제, 전월세상한제, 계약 갱신 청구권제가 있습니다. 이 중 많은 분들이 헷갈려 하시는 ‘계약 갱신 청구권제’을 중심으로 주택 임대차보호법 개정 사항에 대해 설명드리겠습니다.

주택임대차보호법 개정 핵심사항

[출처: 서울시 주택임대차보호법 개정안]

전월세상한제가 시행되면서 임대계약 갱신 시 적용되는 상한율이 기존 임대료의 5% 이내로 제한되었습니다. 또한, 전월세신고제로 인해 임대차계약 체결일로부터 30일이내에 소재지의 시·군·구청에 30일 이내에 신고를 해야 합니다. 마지막으로 계약 갱신 청구권 사용으로 세입자는 기존 2년 계약이 끝난 후에도 최대 4년까지 계약 연장을 요청할 수 있습니다.

 

계약 갱신 청구권제는 세입자를 위한 법이다?

앞서 말씀드린 것처럼 임차인은 계약 만료 후 1회 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 임대 상한료 또한 5%으로 제한을 두어 임차인의 걱정을 덜어주었습니다. 이런 계약 갱신 청구권제를 사용하기 위해선 계약 기간이 끝나기 최소1달전부터 최대6개월전까지 계약 갱신의사를 임대인에게 전달해야 합니다. 의사 전달없이 묵시적으로 갱신된 경우는 해당하지 않습니다. 하지만, 이 계약 갱신 청구권제가 적용되지 않는 예외의 경우도 존재합니다. 개정된 주택임대차보호법 제6조의 3에 의하면 임차인이 부정한 방법으로 임차하거나, 주택의 일부분을 파손한 경우와 임대인이 주택에 실제로 거주하려는 경우 등의 사유로 청구권이 거절될 수 있습니다.

 

계약 갱신 청구권제에 대한 Q&A  

[임차인 기준]

Q. 언제부터 계약 갱신 청구권이 적용되나요?

A. 2020년 12월 10일 이후로 시행됩니다. 이날 이후로 체결되는 갱신 계약에는 모두 적용될 수 있습니다. 단, 최소 2개월전에는 임대인에게 의사를 전달해야 합니다.

Q. 계약 갱신 청구권을 쓸 수 있는 횟수 제한이 있나요?

A. 네, 계약 갱신 청구권은 1회만 행사 가능합니다.

Q. 집주인이 바뀌어도 사용할 수 있나요?

A. 네, 계약만료 최소 2개월전까지 의사 전달할 경우에만 사용 가능합니다.

Q. 집주인이 허위로 직접 거주한다고 할 경우는?

A. 임대인이 허위로 직접 거주한다고 거절했을 경우, 임차인은 손해배상 청구가 가능합니다.

Q. 전세 계약이 이미 만료됐는데 임대차 법에 적용될까요?

A. 개정안은 기존 임대차계약에도 적용될 수 있으나, 법 시행 전 임대인이 다른 세입자와 계약을 완료할 경우 행사할 수 없습니다.

Q. 청구권 행사 후 갱신하면 무조건 2년을 거주해야 하나요?

A. 아닙니다. 세입자는 2년중 계약해지 통지를 언제든지 할 수 있으며 통지 한 날로부터 3개월 후 이사하실 수 있습니다. 단, 계약 만료 전 이사를 가실 경우 3개월분의 임대료를 지급하여야 합니다.

 

[임대인 기준]

Q. 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있나요?

A. 주택임대차보호법 제6조의 3에 해당하는 경우라면 거절할 수 있습니다. 대표적인 예시로는 임대인 또는 직계존속이 주택에 실 거주할 목적이 해당됩니다. 계약만료 최소 1개월전까지 세입자에게 내용을 통보 후 입주하시면 됩니다.

Q. 세입자가 동의하지 않으면 주택 매매는 불가한가요?

A. 아닙니다. 임대인은 주택을 제3자에게 매도할 수 있으며 매매 시 해당 계약 내용은 다음 주인에게 승계됩니다.

Q. 계약 갱신 거절 후 공실로 두면 안되나요?

A. 안됩니다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제8호에 의해 집주인이 실거주를 할 경우에만 계약 갱신 거절이 성립됩니다. 거짓으로 거절 후 공실로 둘 경우 임대인에 대해 손해배상 청구가 가능합니다.

Q. 세입자 동의 없이는 임대료를 올릴 수 없나요?

A. 주택임대차보호법 개정안에 따르면 임대인은 임차인과 협상하여 5%이내로 임대로 상한을 진행할 수 있습니다. 하지만 조정이 불가한 경우, 주택임대차보호법 제7조 (차임증감청구권 행사)에 의해 증액 청구를 할 수 있습니다.

Q. 묵시적 갱신이 될 경우도 계약 갱신 청구권이 적용되나요?

A. 아닙니다. 임차인이 최소1개월전까지 의사를 전달할 경우만 계약 갱신 청구권이 적용됩니다.

 

임대인 / 임차인에게 필요한 시스템은?

위와 같이 헷갈리는 개념에 대하여 Q&A 시간을 가져보았습니다. 바뀐 주택임대차보호법 조항들 모두 기억하고 적용하여 계약서 쓰시기 막막하시죠? 그렇다면 전월세 계약을 체결하는 데 있어서 도움이 될 만한 계약서 시스템을 소개해드리겠습니다. 바로 ‘전자 계약 시스템’ 입니다.

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[참고 자료]

서울시 주택임대차보호법


 
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